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SCPI : comment sont imposées les plus-values ?

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En cas de vente de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à un prix supérieur à celui payé pour les acquérir, la plus-value engrangée par l’investisseur est soumise au même régime fiscal que le gain empoché lors de la vente d’un bien immobilier. Toutefois, l’impôt à payer est d’autant moins élevé que les parts ont été conservées longtemps.

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Comment calculer la plus-value imposable

La plus-value générée par la vente de parts de SCPI est égale à la différence entre leur prix de cession et leur prix d’acquisition. Le prix de cession peut être diminué des frais de vente payés par l’investisseur. Et le prix d’acquisition peut être augmenté des frais d’acquisition qu’il a supportés. La plus-value ainsi obtenue est une plus-value brute. Elle est réduite d’un abattement lorsque les parts ont été détenues pendant plus de 5 ans avant d’être revendues. Le calcul de la durée de détention des titres est décompté par période de 12 mois, de la date d’acquisition à celle de cession, les fractions d’années incomplètes n’étant pas prises en compte.

Le taux de cet abattement diffère pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour le calcul des prélèvements sociaux. Dans le premier cas, il est fixé à 6% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième, et à 4% au titre de la vingt-deuxième année de détention. Dans le second cas, il est fixé à 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ; à 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention, et à 9% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième. Ainsi, la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt après 22 ans de détention des titres et elle est totalement exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention des titres.

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A noter
Lorsque les parts de SCPI sont vendues à un prix inférieur à leur prix d’acquisition, l’investisseur enregistre une moins-value et il n’a aucun impôt à payer à l’administration fiscale. Cette perte n’est pas reportable sur les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’autres parts de SCPI, ni sur ses autres revenus imposables.

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Comment la plus-value est imposée

La fraction imposable de la plus-value réalisée, après application des abattements pour durée de détention des titres, est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%, et aux prélèvements sociaux au taux forfaitaire de 17,2%. Soit un taux global d’imposition de 36,2%.

Lorsque la vente est faite avec le concours d’une société de gestion de SCPI, c’est elle qui se charge pour le compte de l’investisseur de remplir la déclaration de plus-value à renvoyer à l’administration fiscale. C’est également elle qui paye l’impôt par prélèvement sur le prix de vente des parts. En revanche, en cas de vente de gré à gré, sans intervention de la société de gestion, c’est l’investisseur lui-même qui doit remplir la déclaration et payer l’impôt dû lors de l’enregistrement de l’acte de cession à la recette des impôts.

Lorsque la plus-value nette imposable réalisée dépasse 50 000 euros, une surtaxe est due. Son taux est progressif et il atteint 6% pour les plus-values imposables supérieures à 260 000 euros. Dans ce cas, le taux global d’imposition grimpe à 42,2% (19% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux + 6% de surtaxe).

SCPI PLUS-VALUES - Textes avec bordure et icône à noter Bon à savoir

Bon à savoir
Le même régime fiscal s’applique lorsque la SCPI elle-même vend l’un des immeubles composants son actif social. Dans ce cas, la plus-value imposable est répartie entre les porteurs de parts en fonction de leur participation dans la société et chacun est redevable de l’impôt correspondant à la quote-part du gain qu’il encaisse.

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Le régime des plus-values mobilières

Si la SCPI place sa trésorerie disponible dans des actifs financiers de type Sicav ou Fonds Communs de Placement (FCP), la plus-value réalisée à la revente des titres est répartie entre les porteurs de parts et elle est imposée à leur nom. Ce sont alors les règles d’imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières qui s’appliquent. Le gain empoché est alors soumis, dès son encaissement, à un prélèvement forfaitaire unique de 30% englobant 12,8% d’impôt et 17,2% de prélèvements sociaux. Toutefois les porteurs qui y ont intérêt peuvent opter pour l’application du barème progressif de l’impôt plutôt que pour l’impôt forfaitaire de 12,8%.

SCPI PLUS VALUES - Warning

Comme tout placement immobilier, il existe un risque de perte en capital dû à l'évolution des marchés immobiliers et des cours de devises. Les revenus ne sont pas garantis, ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fonds. La SCPI est un investissement long terme avec un horizon de placement recommandé de 10 ans. La liquidité est limitée, la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Et comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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