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Immobilier et cycle de vie

Le marché des résidences seniors et médicalisées

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La population Européenne (hors Royaume-Uni) de plus de 65 ans va passer de 92 millions en 2020 à 108 millions en 2030.

L’évolution du ratio de dépendance met en lumière la transition vers une structure démographique plus âgées. Le vieillissement de la population va donc engendrer une augmentation du nombre de personnes âgées dépendantes. La perte d’autonomie doit s’accompagner d’une aide ou d’une prise en charge notamment pour la population des plus de 80 ans qui passera de 26,9 millions en 2020 à 32,6 millions en 2030 dans l’Union Européenne. Cette évolution démographique va venir alimenter la demande en résidences seniors et/ou médicalisées.

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Immobilier résidences seniors

La démographie des seniors : un enjeu de société à l’échelle de l’Europe

La structure sociologique de la famille influence le rapport de la prise en charge des personnes âgées. Cette tendance a été confirmé par une étude  Primonial REIM/BVA qui met en lumière de fortes disparités concernant l’anticipation du vieillissement en Europe.

Selon ce sondage, il ressort que les clivages culturels jouent un rôle important. Par exemple, les Français comptent en priorité sur eux-mêmes pour prendre des mesures d’accompagnement à la vieillesse, les Espagnols se reposent d’abord sur leur conjoint et les Italiens préfèrent le soutien de leurs enfants.

 

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Toutefois de façon générale, on constate que le soutien institutionnel et social aux personnes âgées s’est fortement renforcé en Europe et particulièrement depuis la crise du Covid-19 avec des dépenses additionnelles de santé. Si le degré d’intervention des Etats diverge concernant la prise en charge des personnes âgées, l’Union européenne va allouer 9,4 Mds€ d’investissement supplémentaire au secteur de la santé dans les prochaines années afin de mieux coordonner et d’harmoniser les différences entre les systèmes de santé.

Le marché européen de l’investissement des résidences seniors et médicalisées

Le marché des résidences seniors et médicalisées a enregistré une croissance continue en lien avec les forts besoins des acteurs du secteur pour les accompagner dans leur développement. Alors qu’entre 2010 et 2015 le marché ne dépassait pas les 4 Mds € par an, 2016 marque un tournant dans les stratégies des investisseurs puisque ce sont plus de 6 Mds € par an qui ont été investis.

Ainsi, sur l’ensemble de la période 2010-2019, 37,5 Mds € ont été investis en Europe faisant des résidences seniors et médicalisées un actif incontournable dans la stratégie de diversification internationale des investisseurs. Les principaux marchés européens de la santé ont été le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France, la Suède et les Pays-Bas.

Notre grille d’analyse pour investir dans les résidences seniors et médicalisées en Europe

Les enjeux sociaux et sociétaux du vieillissement de la population nécessitent des investissements représentant plusieurs milliards d’euros répartis entre les pouvoirs publics et le secteur privé. Pour identifier les marchés les plus attractifs, nous avons analysé différents critères (démographie, sociologie, immobilier, etc.).

Nous avons ainsi pu attribuer des notes aux différents marchés analysés. Le modèle identifie 3 grandes catégories de marché. La France, l’Allemagne et les Pays-Bas sont les pays où le couple rendement/risque est le plus attractif. L’Espagne, l’Italie du Nord, la Finlande, la Belgique ou encore l’Autriche sont des marchés assez équilibrés. Enfin, le Portugal, l’Irlande ou la Pologne, par exemple, sont des marchés où des opportunités seront à saisir au fur et à mesure de leur développement.

Nous recommandons de privilégier pour les résidences seniors et médicalisées :

  • un opérateur à dimension internationale dans des pays où la couverture santé est forte ou à défaut dans des régions où le pouvoir d’achat des seniors est fort;
  • la qualité des immeubles et des localisations au cœur des villes ou à proximité des grandes agglomérations permettant de s’assurer un rendement en capital lors de la cession de l’actif ;
  • de limiter l’exposition aux résidences seniors ou médicalisées mal situées ou mal conçues dans des zones à forts risques climatiques.

1 Perception des seniors sur le 4e âge. Etude réalisée par l’Institut BVA auprès de 4 000 seniors en France, Allemagne Espagne et Italie par Internet du 17 juillet au 3 août 2018.

ETUDE - Equipe

L'équipe

Daniel While Primonial REIM recherche immobilier SCPI
Daniel While Directeur recherche et stratégie

Henry-Aurélien Natter Primonial REIM recherche immobilier SCPI
Henry-Aurélien Natter Responsable recherche

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