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Les bureaux en Ile-de-France

nouveau cycle, nouvelles stratégies

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Le secteur de l’immobilier de bureaux connaît des mutations profondes.

Il doit répondre à des enjeux majeurs auxquels il est directement confronté : insertion dans la « ville intelligente », voiture autonome, innovations technologiques, mutations des modes de travail, montée en puissance des politiques de gestion intégrant les critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance). Dans notre nouvelle étude sur l’immobilier de bureau, nous revenons sur l’évolution de cette classe d’actif, et vous donnons la stratégie d’investissement de Primonial REIM.

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Schéma : l’immobilier de bureaux

L’immobilier de bureaux : à l’aube d’un nouveau cycle

La recomposition du paysage de l’immobilier de bureaux, avec d’un côté les actifs attractifs et de l’autre les actifs obsolescents, se poursuit sous l’impulsion des réponses apportées à ces nouveaux enjeux. La densification des emplois et la connectivité des pôles d’emplois seront des éléments déterminants dans l’attractivité d’un marché tertiaire. Dès lors, les forces à l’œuvre tendent à démontrer que les pôles tertiaires existants devraient poursuivre leur densification selon un rapport de l’ORIE. Qu’ils soient localisés dans les Quartiers Centraux des Affaires (QCA) ou en périphérie, l’accessibilité contribuera donc à rebattre les cartes de la recomposition des secteurs.

Durant les 10 dernières années les investisseurs immobiliers ont fait majoritairement le choix d’actifs Core ou Core+ délivrant des rendements stables. Les politiques monétaires accommodantes des banques centrales, en favorisant la hausse des valeurs d’actifs, ont alimenté cette tendance.

 

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Ce cycle de baisse des taux souverains semble toucher à sa fin et nous évoluons actuellement dans un environnement de taux bas. Cette situation a des conséquences sur l’immobilier de bureau puisqu’un palier semble être atteint pour les actifs immobiliers « prime ». 

Le contexte économique et financier semble indiquer la transition d’un cycle immobilier porté par la croissance en capital vers un cycle axé sur la création de valeur. 

C’est l’approche dite « value investing1» appliquée à l’immobilier. Elle doit conduire les investisseurs immobiliers à identifier les nouveaux marchés où les prix restent abordables et/ou pouvant bénéficier d’une évolution favorable du marché locatif pour créer de la valeur.

 

Les convictions Primonial REIM en immobilier de bureaux

Chez Primonial REIM, nous pensons que l’implantation, la dynamique et la densification des pôles d’emploi en lien avec l’amélioration de la connectivité des transports, ainsi que le contexte de taux obligataires bas sont les prémisses d’un cycle appelant à adapter les stratégies d’investissement. Dans cette étude, nous nous intéressons à l’immobilier de bureaux en Zone euro et particulièrement en Ile-de-France. Après avoir analysé les marchés de l’investissement et les marchés locatifs, dans le cadre d’une approche territoriale, nous y superposons les perspectives en matière de transport (Grand Paris Express) et de pôles d’emploi pour en tirer des outils d’évaluation et de sélection des marchés tertiaires franciliens.
 

1 Cette stratégie de placement a été évoquée pour la première fois par Benjamin Graham dans son ouvrage Security Analysis. Cette stratégie consiste à acquérir un actif financier à un prix sensiblement inférieur à sa valeur, permettant sur le long terme de dégager un rendement ajusté du risque relativement attrayant.

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Daniel While Directeur recherche et stratégie

Henry-Aurélien Natter Responsable recherche

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