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Le bureau post-Covid, un espace en voie de disparition ?

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La crise sanitaire liée au Covid-19 modifie en profondeur les manières de travailler.

Le recours massif au télétravail bouleverse les usages en matière d’immobilier d’entreprise. Le développement du « home office », perçu tantôt comme une réponse ponctuelle face à la crise, tantôt comme une tendance de fond, pose une question centrale : le bureau pourrait-il disparaître ? Rien ne semble moins sûr…

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Le développement du télétravail pendant la crise

Le télétravail connaît un essor sans précédent depuis le début de la crise sanitaire. Alors qu’il concernait auparavant de 3 à 7 % des salariés français1, il a impliqué 25 % des actifs lors du premier confinement2. En novembre 2020, 70 % des salariés pouvant télétravailler y avaient recours partiellement, dont 45 % à temps complet3!

Face à de tels chiffres, de nombreux médias prophétisent la généralisation du télétravail. Le phénomène présente ainsi un grand nombre d’avantages. Grâce à lui, les entreprises réalisent d’importantes économies de loyer tout en diminuant le turnover. Les salariés réduisent leurs temps de transport et gagnent en flexibilité pour un meilleur équilibre entre vie personnelle et vie professionnelle.

Le télétravail, oui, mais partiel !

Le télétravail est, dans les faits, loin de s’imposer comme une évidence. En janvier 2021, la part des salariés pouvant télétravailler et l’ayant fait à temps plein a chuté de 45 à 30 %4. Cette érosion rapide met en exergue toutes les limites du travail à domicile : difficultés managériales pour les entreprises, moindre sentiment d’appartenance et isolement pour les salariés…

De nombreux acteurs économiques prônent une solution hybride, à mi-chemin entre travail en présentiel et télétravail. Fin 2020, seuls 2 % des salariés et des dirigeants souhaitaient la généralisation du télétravail à 3 jours ou plus dans la semaine après la crise. En revanche, le télétravail 2 jours par semaine ralliait 49 % des suffrages5.

Une meilleure flexibilité des usages

L’enjeu de la crise sanitaire ne semble donc pas être la disparition du bureau, mais bien plus l’articulation entre travail en présentiel et télétravail.

Avec des salariés à domicile une partie de la semaine, le siège d’entreprise est tenu d’évoluer. Celui-ci doit, outre la promotion de la société auprès des parties prenantes extérieures, préserver le sentiment d’appartenance des équipes. Ce rôle-clé passe notamment par une plus grande flexibilité des usages : mise à disposition de services (pressing, salle de sport…), développement des lieux de réunion ou de détente, etc.

Vers une baisse de la demande de bureaux ?

À l’avenir, l’équilibre entre télétravail et travail au bureau est susceptible d’engendrer 2 scénarios distincts. D’un côté, l’entreprise pourrait supprimer des postes de travail et reconfigurer l’espace pour maintenir la cohésion des salariés. Elle pourrait, à l’inverse, encourager le présentiel en conservant les mètres carrés existants, à condition de les rendre plus flexibles pour s’adapter aux besoins des équipes.

À l’heure où le virus continue de sévir, il est trop tôt pour analyser les effets d’une telle évolution sur la demande future de bureaux. Le marché locatif fait pour l’instant preuve d’immobilisme dans une période de forte incertitude.

Le bureau a encore de beaux jours devant lui

Si l’attrait des investisseurs pour le bureau ne faiblit pas jusqu’à présent, le marché connaît une fuite vers la qualité. Aux critères de choix habituels (localisation du bien, solvabilité des locataires…), s’ajoutent des facteurs apparus ou renforcés lors de la crise : mixité des fonctions, qualité de l’aération, labellisation environnementale, etc.

La rationalisation du parc immobilier des entreprises apparaît, comme lors de chaque crise, inévitable. Alors que la relégation des actifs les moins qualitatifs et les moins centraux semble inéluctable, les immeubles bénéficiant d’une forte centralité offrant des bâtiments de qualité et de grand gabarit paraissent armés pour répondre aux attentes des entreprises : services à taille critique, vastes espaces adaptés à une plus grande flexibilité, possibilité de concentrer ses effectifs en un lieu unique…

Primonial REIM s’inscrit pleinement dans cette évolution. À l’instar de sa SCPI Primopierre, élue meilleure SCPI de bureaux aux Grands Prix 2020 Mieux Vivre Votre Argent, son portefeuille concentre des biens offrant une résilience optimale. En témoigne Shift à Issy-les-Moulineaux, plus récente acquisition du groupe finalisée en janvier 2021 : cet immeuble, certifié HQE Exceptionnel et BREEAM Excellent, rassemble sur 47 000 m2 près de 4 000 m2 de services.

1 Ces estimations dépendent de la définition retenue pour le télétravail. Elles sont issues de : Dares analyses n°051, « Quels sont les salariés concernés par le télétravail ? », 4 novembre 2019
2 Odoxa, « Le Covid-19 bouleversera durablement le rapport au travail des Français », 9 avril 2020
3 Enquête Harris Interactive pour le ministère du Travail, de l’Emploi et de l’Insertion, « L’activité professionnelle des Français pendant la crise sanitaire », 29 janvier 2021
4 Ibid.
5 JLL, Réimaginer les bureaux demain. Enquête CSA auprès de 88 entreprises et 2 033 salariés de bureaux, décembre 2020.