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SCPI : comment payer moins d’impôt sur le revenu ?

SCPI IMPOT - Bloc d'intro

Les revenus générés par des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, des solutions existent pour ne pas alourdir la charge fiscale des investisseurs.

SCPI IMPOT - Texte simple

Régime réel d’imposition ou régime micro-foncier

En général, les revenus des parts de SCPI sont soumis au régime réel d’imposition des revenus fonciers, comme les loyers tirés des biens loués non meublés. L’investisseur doit inscrire leur montant dans une déclaration de revenus fonciers (n° 2044 ou n° 2044 S), à joindre à sa déclaration d’ensemble des revenus.

Toutefois, si les parts ont été achetées à crédit, les intérêts et frais d’emprunt payés chaque année sont déductibles des revenus locatifs encaissés. Ce principe permet d’en réduire la base imposable. Le solde ainsi obtenu est ajouté aux autres revenus perçus par le foyer fiscal de l’investisseur pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Si l’investisseur détient, en plus de ses parts, un bien locatif en direct, et si son foyer fiscal perçoit au plus 15 000 euros de loyers par an, il relève de plein droit du régime micro-foncier. Dans ce cas, il n’a pas de déclaration de revenus fonciers à remplir. Il doit inscrire ses revenus locatifs directement sur sa déclaration d’ensemble des revenus. L’administration fiscale applique alors un abattement forfaitaire de 30% sur le montant déclaré, et il soumet les 70% restants au barème de l’impôt. En contrepartie, les intérêts d’emprunt payés dans l’année, en cas d’achat à crédit, ne sont pas déductibles. L’investisseur a toutefois la possibilité de renoncer au micro-foncier et d’opter pour le régime réel, s’il y a intérêt, pour tenir compte de ses charges d’emprunt.

 

Comment le prélèvement à la source est appliqué

Depuis janvier 2019, les revenus des parts de SCPI sont soumis au système du prélèvement à la source. L’administration fiscale prélève chaque mois un acompte d’impôt sur le compte bancaire de l’investisseur, ou chaque trimestre sur option. Le montant de cet acompte est obtenu en appliquant le taux de prélèvement à la source de son foyer fiscal à ses derniers revenus locatifs déclarés, et il est actualisé chaque année en septembre. Les acomptes ainsi payés sont déduits l’année suivante de l’impôt définitif calculé d’après les règles du régime réel ou du régime micro-foncier. Selon le cas, l’administration fiscale rembourse alors à l’investisseur les acomptes payés en trop ou il lui réclame un complément d’impôt en fin d’année.

 

Les parts de SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux

Les revenus générés par les parts de SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2% depuis janvier 2018, sur la même base que celle retenue pour l’impôt sur le revenu. Ces prélèvements sont aussi payés à la source. L’administration fiscale prélève un second acompte mensuel ou trimestriel sur le compte bancaire de l’investisseur qui est soldé l’année suivante dans les mêmes conditions que l’acompte d’impôt sur le revenu.

Une fraction de la CSG (Contribution Sociale Généralisée) payée, égale à 6,8%, est déductible des revenus imposables de l’investisseur. Cette déduction lui procure une économie d’impôt proportionnelle au taux d’imposition de son foyer fiscal. Plus l’investisseur en SCPI est lourdement imposé et plus la CSG déduite lui procure une économie d’impôt élevée.

SCPI IMPOT - Bon à savoir

Les solutions pour réduire votre imposition

L’investisseur peut acheter la nue-propriété de parts de SCPI plutôt que leur pleine propriété. Dans ce cas, il réalise une économie à l’achat car il bénéficie d’une décote de 20 à 40 % sur le prix de ses parts. Et surtout, il n’a aucun impôt à payer pendant la durée du démembrement de propriété (en général entre 5 et 15 ans) car il ne perçoit pas de loyers (c’est l’usufruitier qui les touche) et il n’a donc rien à déclarer à l’administration fiscale.

Autre solution, il peut acheter ses parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, pour profiter de la fiscalité avantageuse de ce placement. Dans ce cas, l’impôt (et les prélèvement sociaux) n’est dû qu’en cas de retrait, et il est d’autant plus faible que l’assurance-vie est ancienne à la date du retrait.

SCPI IMPOT - Warning

Comme tout placement immobilier, il existe un risque de perte en capital dû à l'évolution des marchés immobiliers et des cours de devises. Les revenus ne sont pas garantis, ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fonds. La SCPI est un investissement long terme avec un horizon de placement recommandé de 10 ans. La liquidité est limitée, la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Et comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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