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Immobilier et cycle de vie
Cycle de vie 4 - Bloc d'intro
La population Européenne (hors Royaume-Uni) de plus de 65 ans va passer de 92 millions en 2020 à 108 millions en 2030.
L’évolution du ratio de dépendance met en lumière la transition vers une structure démographique plus âgées. Le vieillissement de la population va donc engendrer une augmentation du nombre de personnes âgées dépendantes. La perte d’autonomie doit s’accompagner d’une aide ou d’une prise en charge notamment pour la population des plus de 80 ans qui passera de 26,9 millions en 2020 à 32,6 millions en 2030 dans l’Union Européenne. Cette évolution démographique va venir alimenter la demande en résidences seniors et/ou médicalisées.
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La démographie des seniors : un enjeu de société à l’échelle de l’Europe
La structure sociologique de la famille influence le rapport de la prise en charge des personnes âgées. Cette tendance a été confirmé par une étude Primonial REIM/BVA qui met en lumière de fortes disparités concernant l’anticipation du vieillissement en Europe.
Selon ce sondage, il ressort que les clivages culturels jouent un rôle important. Par exemple, les Français comptent en priorité sur eux-mêmes pour prendre des mesures d’accompagnement à la vieillesse, les Espagnols se reposent d’abord sur leur conjoint et les Italiens préfèrent le soutien de leurs enfants.
Cycle de vie 4 - Template texte simple
Toutefois de façon générale, on constate que le soutien institutionnel et social aux personnes âgées s’est fortement renforcé en Europe et particulièrement depuis la crise du Covid-19 avec des dépenses additionnelles de santé. Si le degré d’intervention des Etats diverge concernant la prise en charge des personnes âgées, l’Union européenne va allouer 9,4 Mds€ d’investissement supplémentaire au secteur de la santé dans les prochaines années afin de mieux coordonner et d’harmoniser les différences entre les systèmes de santé.
Le marché européen de l’investissement des résidences seniors et médicalisées
Le marché des résidences seniors et médicalisées a enregistré une croissance continue en lien avec les forts besoins des acteurs du secteur pour les accompagner dans leur développement. Alors qu’entre 2010 et 2015 le marché ne dépassait pas les 4 Mds € par an, 2016 marque un tournant dans les stratégies des investisseurs puisque ce sont plus de 6 Mds € par an qui ont été investis.
Ainsi, sur l’ensemble de la période 2010-2019, 37,5 Mds € ont été investis en Europe faisant des résidences seniors et médicalisées un actif incontournable dans la stratégie de diversification internationale des investisseurs. Les principaux marchés européens de la santé ont été le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France, la Suède et les Pays-Bas.
Notre grille d’analyse pour investir dans les résidences seniors et médicalisées en Europe
Les enjeux sociaux et sociétaux du vieillissement de la population nécessitent des investissements représentant plusieurs milliards d’euros répartis entre les pouvoirs publics et le secteur privé. Pour identifier les marchés les plus attractifs, nous avons analysé différents critères (démographie, sociologie, immobilier, etc.).
Nous avons ainsi pu attribuer des notes aux différents marchés analysés. Le modèle identifie 3 grandes catégories de marché. La France, l’Allemagne et les Pays-Bas sont les pays où le couple rendement/risque est le plus attractif. L’Espagne, l’Italie du Nord, la Finlande, la Belgique ou encore l’Autriche sont des marchés assez équilibrés. Enfin, le Portugal, l’Irlande ou la Pologne, par exemple, sont des marchés où des opportunités seront à saisir au fur et à mesure de leur développement.
Nous recommandons de privilégier pour les résidences seniors et médicalisées :
- un opérateur à dimension internationale dans des pays où la couverture santé est forte ou à défaut dans des régions où le pouvoir d’achat des seniors est fort;
- la qualité des immeubles et des localisations au cœur des villes ou à proximité des grandes agglomérations permettant de s’assurer un rendement en capital lors de la cession de l’actif ;
- de limiter l’exposition aux résidences seniors ou médicalisées mal situées ou mal conçues dans des zones à forts risques climatiques.
1 Perception des seniors sur le 4e âge. Etude réalisée par l’Institut BVA auprès de 4 000 seniors en France, Allemagne Espagne et Italie par Internet du 17 juillet au 3 août 2018.
ETUDE - Equipe
The team

With a university education in local economic development, Daniel While began his career as business establishment consultant to local authorities. In 2006, he joined the Institut de l’Epargne immobilière et Foncière as analyst, and specialised in the world of unlisted real estate funds (SCPIs and OPCIs for France).
He is co-author of the book Les OPCI published by Delmas (September 2008). He joined Primonial REIM in 2017, where he held the position of Development Director, then Research & Strategy Director from 2019.

Henry-Aurélien Natter joined Primonial REIM as Research Manager in January 2018. He has the mission of developing the analyses of the Research & Strategy Department on the real estate markets, the economy and capital in France and in Europe.
Henry-Aurélien Natter began his career at Les Echos Etudes (formerly Eurostaf), then at C&W (formerly DTZ), and lastly at BNP PRE, where he acquired solid and varied experience in real estate research, strategy and finance. He is qualified with an AES degree in Business Management, a Masters Decree in management and SME management, and an International Master in commerce and marketing.
ETUDE - Titre nos publications
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